O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi criado com o objetivo de proteger o trabalhador demitido sem justa causa, mediante a abertura de uma conta vinculada ao contrato de trabalho. O FGTS pode ser utilizado nas seguintes operações imobiliárias:
a) Aquisição de imóvel residencial concluído;
b) Aquisição de imóvel residencial em construção;
c) Aquisição de imóvel da união em regime de ocupação/regularização fundiária e pagamento da remição do foro com consolidação do domínio pleno com o foreiro;
d) Amortização ou liquidação de saldo devedor ou pagamento de parte do valor da prestação de financiamento concedido regularmente:
1) No âmbito do SFH;
2) Fora do âmbito do SFH contratados a partir de 12/06/2021;
3) Em autofinanciamento concedido no âmbito do SCONS;
4) Em programas destinados à moradia própria do trabalhador pelo Governo nos âmbitos federal, estadual, municipal e do Distrito Federal.
O trabalhador pode utilizar, também, o saldo dos recursos aplicados no Fundo Mútuo de Privatização, mesmo durante o prazo de carência, nas seguintes modalidades:
a) Compra de imóvel residencial concluído, com ou sem financiamento, concedido dentro ou fora do SFH;
b) Compra de imóvel da União em regime de ocupação/regularização fundiária ou pagamento da remição do foro com consolidação do domínio pleno com o foreiro de imóvel pronto ou em construção.
c) Pagamento da parcela de recursos próprios na construção de imóvel residencial, com financiamento concedido dentro ou fora do SFH ou em programas de autofinanciamento, desde que observadas as condições vigentes para o SFH;
d) Amortização ou liquidação de saldo devedor ou pagamento de parte do valor das prestações de financiamento concedido dentro ou fora do âmbito do SFH, desde que observadas as condições vigentes para o SFH;
Para uso dos recursos aplicados no Fundo Mútuo de Privatização, o trabalhador deve ser orientado pelo Agente Financeiro a requerer previamente o resgate dos valores pretendidos, junto à(s) Administradora(s) FMP – Fundo Mútuo de Privatização.
No ato de abertura do processo de utilização do FGTS aplicado em FMP, o trabalhador deve ser alertado para o fato de que a solicitação de saque só será encaminhada ao Agente Operador do FGTS para débito/ressarcimento, depois de comprovado o enquadramento da operação nas normas vigentes e concretizado o crédito de todas as aplicações requeridas para esse fim, na(s) respectiva(s) conta(s) vinculada(s), salvo se o próprio interessado declarar, formalmente, sua desistência em aguardar tal procedimento com relação a todas ou partes das aplicações.
A comprovação do crédito supracitado caberá ao próprio interessado, mediante apresentação do(s) respectivo(s) extrato(s) de conta ao Agente Financeiro.
Tendo havido desistência formal do(s) interessado(s) de aguardar o retorno de sua aplicação em FMP (total ou parcial), não poderá ser alegado falta desse recurso e requerer complementação de saque para a mesma operação de utilização.
A data da operação deverá ser igual ou posterior à efetivação do crédito dos valores aplicados em FMP na conta vinculada do trabalhador.
Para utilização do FGTS na aquisição/construção, o imóvel não pode ter sido objeto de utilização do FGTS em transação de construção ou de compra e venda há menos de 03 anos, conforme exemplo:
Imóvel adquirido/construído com uso do FGTS em 30 de novembro de 2009 somente pode ser adquirido com uso FGTS após 30 de novembro de 2012.
No caso de primeira aquisição do imóvel diretamente de Pessoa Jurídica, verificada na matrícula, será dispensada a comprovação de que o imóvel não tenha sido adquirido com recursos da conta vinculada do trabalhador.
No caso de aquisição de imóvel que não se enquadre na situação mencionada no subitem anterior, somente é exigida a comprovação de uso do FGTS quando a transação de compra e venda anterior for efetivada há menos de 3 anos da utilização a ser efetivada.
Quando a transação de compra e venda anterior tiver sido efetivada há menos de 3 anos, a ausência de discriminação da origem/forma de pagamento da compra e venda verificada na matrícula será suprida pela declaração formal do vendedor, sob as penas da lei, de que a aquisição anterior não foi realizada com o uso de recursos do FGTS.
Em caso de uso de FGTS para nova aquisição de imóvel construído com recursos da conta vinculada do trabalhador, o interstício de 3 anos deve ser contado a partir da data do registro do contrato/escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Para utilização do FGTS em amortização ou liquidação de saldo devedor de financiamento o interstício mínimo é de 02 anos, contados a partir da data da última amortização/liquidação procedida pelo mesmo trabalhador.
Esse interstício diz respeito à utilização por um mesmo trabalhador, podendo o coobrigado do financiamento amortizado há menos de dois anos utilizar seu FGTS para nova amortização/liquidação do mesmo financiamento, desde que atenda aos demais requisitos para a modalidade.
Para efeito deste Manual, considera-se ano o período de doze meses contados do dia e mês do início da utilização ao dia e mês correspondente do ano seguinte.
Quando no ano ou mês do vencimento não houver o dia correspondente ao do início do prazo, este findará no primeiro dia subsequente, conforme exemplo:
O trabalhador deve atender os seguintes requisitos:
Possuir 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em empresas diferentes.
Não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, localizado em qualquer parte do território nacional, exceto na situação prevista na alínea “a” do subitem 12.2 do MANUAL DA MORADIA PRÓPRIA.
Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário, cessionário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado:
a) No mesmo município do exercício de sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana, nem
b) No mesmo município de sua residência, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana
As Regiões Metropolitanas existentes no País, para efeito do estabelecido neste normativo devem ser verificadas em Circular CAIXA específica e vigente à época da aquisição/construção do imóvel, publicada no site www.caixa.gov.br.
Considera-se como ocupação laboral principal, no caso de mais de uma fonte pagadora com vínculo ativo:
a) aquela que corresponder à atividade principal da maior fonte pagadora informada na DIRPF;
b) quando for isenta a apresentação da DIRPF à Receita Federal, apresentar declaração do trabalhador, sob as penas da Lei, do local de ocupação principal.
O trabalhador não poderá utilizar o FGTS na aquisição de imóvel do qual já tenha sido proprietário, exceto se justificar por meio de declaração específica que não se trata de simulação de retrovenda.
Não é permitida a utilização da conta vinculada do FGTS aos proponentes, que possuam imóvel em localidade impeditiva, que esteja vinculado à Administradora de Bens Próprios – também denominada de Holding Patrimonial – da qual seja titular.
a) a titularidade de financiamento no âmbito do SFH na modalidade material de construção para conclusão/ampliação/reforma, ativo ou inativo, cujo destino da aplicação dos recursos não tenha sido em imóvel de sua propriedade ou que sendo de sua propriedade, se em local impeditivo, o trabalhador já o tenha alienado;
b) a promessa de compra e venda referente a imóvel concluído ou em construção, desde que seja este imóvel o objeto da aquisição com recursos do FGTS;
c) a propriedade de quota de Consórcio Imobiliário contemplada ou não, que não tenha sido utilizada para aquisição de imóvel residencial urbano em localidade impeditiva;
d) a propriedade de imóvel comercial, a exemplo de Flat ou Apart Hotel desde que esteja assim qualificado, na matrícula do imóvel e/ou IPTU, e/ou convenção de condomínio como comercial;
e) a propriedade de imóvel rural;
f) ser proprietário ou promitente comprador de fração ideal igual ou inferior a 40% de um ou mais imóveis, desde que não ultrapasse esse percentual em cada imóvel.
Para comprovação do local da ocupação laboral principal, da residência atual, bem como do período de residência, devem ser apresentados os documentos relacionados no Anexo I do MANUAL DA MORADIA PRÓPRIA.
O trabalhador deve comprovar o tempo de trabalho sob regime do FGTS e a não propriedade de imóvel nas condições impeditivas à utilização do FGTS mediante a apresentação dos documentos do Anexo I do MANUAL DA MORADIA PRÓPRIA.
A possibilidade de utilização de FGTS por cônjuges, no que se refere ao atendimento dos requisitos relativos à propriedade de imóvel em condições impeditivas à utilização do FGTS, deve ser avaliada a partir da verificação do regime de bens adotado no casamento e das disposições legais constantes no Código Civil Brasileiro – CCB, para cada regime.
Além da verificação do regime de bens, a utilização dos recursos está condicionada a observância dos demais requisitos do trabalhador e do imóvel.
É permitida a utilização do FGTS de ambos na aquisição de imóvel localizado no município da ocupação laboral principal ou de residência, incluindo os limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana de um dos cônjuges/companheiros, observado o disposto no subitem 12.1 e os requisitos dos subitens 12.5.1 do MANUAL DA MORADIA PRÓPRIA, para cada um dos trabalhadores.
No caso de um dos cônjuges comprovar residência no exterior, é permitida utilização do FGTS de ambos na aquisição de imóvel localizado no município de residência ou de ocupação laboral principal do cônjuge residente no Brasil, observado o disposto no subitem 13.1 e os requisitos dos subitens 12.1 do MANUAL DA MORADIA PRÓPRIA, para cada um dos cônjuges.
A compra e venda de imóvel entre cônjuges deve obedecer estritamente à legislação vigente para a matéria e o atributo principal a ser observado no regime de casamento adotado pelas partes é a “incomunicabilidade” do bem adquirido com o FGTS, observadas as demais regras previstas no MANUAL DA MORADIA PRÓPRIA.
Os trabalhadores que convivem em “União Estável” devem receber o mesmo tratamento previsto para os trabalhadores casados civilmente, conforme a legislação vigente.
Salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da Comunhão Parcial de Bens.
Para comprovação da “União Estável” o trabalhador deve emitir documento, sob as penas da Lei, declarando a convivência em “União Estável” e esclarecendo qual o regime de bens adotado, no caso em que for diferente do regime da comunhão parcial de bens.
No caso da adoção dos regimes de “separação de bens”, “comunhão universal de bens” e de “participação final nos aquestos”, é necessária a apresentação da Escritura Pública Declaratória de União Estável lavrada em Cartório de Notas.
Se o trabalhador for proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário, ou usufrutuário de imóvel enquadrado em uma das condições impeditivas, somente poderá fazer uso do FGTS após a alienação do imóvel impeditivo à utilização pretendida ou se comprovar demolição deste imóvel.
No caso de demolição, a comprovação deve ser efetuada mediante certidão de demolição emitida pela Prefeitura ou matrícula contendo averbação da demolição emitida pelo CRI competente ou laudo emitido por engenheiro/arquiteto credenciado do Agente Financeiro responsável pela operação.
A doação ou alienação de imóvel a filho menor não comprova a alienação de imóvel impeditivo à utilização do FGTS, pois, em conformidade com o Artigo 1.689 do Código Civil, o pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar, são usufrutuários dos bens dos filhos menores.
No caso de trabalhador usufrutuário de imóvel residencial urbano em local impeditivo, somente poderá fazer uso do FGTS após renúncia expressa do usufruto com registro na matrícula do imóvel, em data anterior ou na mesma data da utilização do FGTS.
É permitida a utilização do FGTS para aquisição de outro imóvel por trabalhador que tenha perdido o direito de residir em imóvel de sua propriedade, por força de separação judicial, divórcio ou separação extrajudicial na forma da Lei 11.441/07, independente da fração ideal da propriedade a ele atribuída e da responsabilidade pelo pagamento de prestação do financiamento, se houver, conforme apresentação dos documentos relacionados no Anexo I do MANUAL DA MORADIA PRÓPRIA.
É permitida a utilização do FGTS ao trabalhador que perdeu o direito de residir em seu imóvel em decorrência de sinistro, desde que sejam apresentados documentos, conforme Anexo I do MANUAL DA MORADIA PRÓPRIA, que comprovem a ocorrência de sinistro e atestem a definitiva inabitabilidade do imóvel sinistrado.
É permitida a utilização do FGTS ao trabalhador nu-proprietário de imóvel residencial, apenas se o imóvel gravado com a cláusula de usufruto tenha sido recebido por doação ou herança, comprovada por meio da matrícula do imóvel.
O imóvel deve ser residencial urbano e destinar-se à moradia do trabalhador, devendo esta última condição ser declarada por ele sob as penas da lei.
Na divergência de informações da destinação do imóvel entre a matrícula do imóvel e o IPTU, prevalecerá aquela que for comprovada em vistoria técnica, por meio de apresentação do laudo de avaliação realizada por engenheiro/arquiteto credenciado.
Havendo divergência na característica do imóvel e sua destinação, constatada no mesmo documento, prevalece a que for comprovada em vistoria técnica por meio de apresentação do laudo de avaliação realizada por engenheiro/arquiteto credenciado.
Caso venha a ser detectado pelo Agente Operador do FGTS, posteriormente e a qualquer tempo, por denúncia, ou no ato da fiscalização, que o imóvel adquirido nunca serviu de moradia ao trabalhador, o ilícito será noticiado ao Ministério Público e à Polícia Federal, na forma da Lei, e será promovida a cobrança ao trabalhador do valor utilizado de forma indevida.
O imóvel deve estar devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Na matrícula do imóvel não deve existir gravame que resulte em impedimento à sua comercialização.
O imóvel deve ser financiável no âmbito do SFH.
Para ser objeto de utilização do FGTS o trabalhador deve apresentar os documentos referentes ao imóvel a ser adquirido/construído, de acordo com o Anexo I do MANUAL DA MORADIA PRÓPRIA.
O valor de avaliação do imóvel não pode ultrapassar o valor limite para o âmbito do SFH estabelecido pelo CMN mediante publicação de Resolução pelo BACEN.
O imóvel deve localizar-se:
a) no mesmo município onde o trabalhador exerça sua ocupação laboral principal, nos municípios limítrofes a ele ou integrantes da mesma região metropolitana; ou
b) no mesmo município onde o trabalhador comprove a sua residência há pelo menos 1 ano, nos municípios limítrofes a ele ou integrantes da mesma região metropolitana.
c) no mesmo município onde o trabalhador pretenda adquirir um imóvel com o uso do FGTS, desde que comprove residência em período igual ou inferior a 1 ano e não seja proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário, cessionário de imóvel residencial, concluído ou em construção em qualquer parte do país e não seja titular de financiamento ativo no âmbito do SFH.
FONTE: Manual Da Moradia Própria do FGTS publicada em 09/09/2021. Para maiores informações sobre a utilização do FGTS em operações imobiliárias, consulte a CAIXA ou o Manual da Moradia Própria do FGTS.
